حساب الأرباح والخسائر لكل وحدة: البنود الاثنا عشر التي تكشف الوحدات الخاسرة في محفظتك

> دليل من جانب المالك. الأرقام مؤرخة ومن مصادر منشورة؛ وما لم نتمكن من التحقق منه نقوله صراحة بدل تقديره. التصحيحات مرحّب بها.

اسأل مالكاً لديه 60 وحدة عن دخل المحفظة فيحصل على إجمالي الإيجار ناقص التكاليف الكبيرة الواضحة. اسأله أي خمس وحدات خسرت فيحصل صمت. في محفظة من 60 وحدة من الطبيعي أن تكون 4 إلى 8 وحدات سالبة الصافي طوال السنة — فيلا كثيرة الأعطال، وحدة مرّت بفترتين شاغرتين وعمولة وساطة، استوديو ترتفع رسوم خدمته أسرع من سقف زيادة إيجاره — والتقرير على مستوى المحفظة لن يظهر لك أياً منها.

القاعدة الأساسية: كل درهم ينزل على وحدة

لا تُسجَّل أي تكلفة على «المحفظة». كل مصروف يأخذ رمز وحدة، وإن كان يغطي عدة وحدات فعلاً (إصلاح مضخة للمبنى، اشتراك سنوي لنظام) فيوزَّع بقاعدة مكتوبة ثابتة لا تتغيّر خلال السنة:

• بالتساوي لكل وحدة — البرمجيات، التأمين الإداري، الرسوم.
• حسب المساحة — صيانة المبنى والمناطق المشتركة.
• حسب الدرهم المحصّل — عمولة الإدارة ورسوم البنك والشيكات.

إذا تجاوز بند «مصروفات متنوعة» غير الموزّعة نحو 3% من التكاليف، فأرقامك على مستوى الوحدة شكلية فقط.

البنود الاثنا عشر

الدخل

1. الإيجار التعاقدي السنوي لكل وحدة — من العقد لا من الإعلان، مع تاريخي البداية والنهاية.
2. الإيجار الفعلي بعد الشغور = الإيجار × (أيام الإشغال ÷ 365). وحدة شاغرة 6 أسابيع تحقق نحو 88.5% من إيجارها الاسمي.
3. الاستردادات والدخل الآخر — التبريد، موقف مؤجَّر منفصلاً، تعويض إنهاء مبكر محصّل فعلاً لا مفوتر فقط.

التكاليف النظامية والتعاقدية

1. تسجيل إيجاري — الرسوم المنشورة: 120 درهماً + 55 ضريبة قيمة مضافة + 2.75 رسوم معرفة وابتكار = 177.75 درهماً عبر مراكز الطباعة، و220 درهماً عبر قناة أمين خدمات التسجيل العقاري (مراجعة سبتمبر 2026). لم نتمكن من التحقق من أي غرامة منشورة للتأخير.
2. رسوم الخدمة (حصة المالك) — أكبر تكلفة قابلة للتحكم في العقارات المشتركة، تُسجَّل ربع سنوياً لكل وحدة من فاتورة جمعية الملاك لا من تقدير.
3. ديوا والمرافق خلال الشغور — رسوم التوصيل والودائع والحد الأدنى وتكلفة تشغيل التكييف.
4. الصيانة الطارئة — كل أمر عمل بتاريخه ومرجع مستنده على الوحدة.
5. الصيانة المخططة والرأسمالية — فصل الإنفاق الرأسمالي عن التشغيلي حتى لا يتذبذب ربح الوحدة 30% في سنة استبدال جهاز.

تكاليف المعاملات والمخاطر

1. تكلفة التأجير وإعادة التأجير — العمولة والإعلان والتصوير والساعات الداخلية، موزَّعة على مدة العقد.
2. التحصيل ومناولة الشيكات — رسوم البنك والإرجاع والحفظ ودورة إعادة التقديم. منذ 2 يناير 2022 أصبح الشيك المرتجع سنداً تنفيذياً لا قضية جزائية؛ تغيّر مسار التحصيل لا تكلفته.
3. تكلفة النزاع والتنفيذ — رسوم مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي: 3.5% من الإيجار السنوي، بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم، تُسجَّل على الوحدة المسبّبة.
4. تكلفة الإدارة والنظام — أتعاب الإدارة أو تكلفة البرنامج، موزَّعة حسب الدرهم المحصّل.

قواعد المطابقة الثلاث

1. مطابقة النقد بالسجل شهرياً — كل إيداع يُربط بوحدة ومرجع شيك أو تحويل خلال 30 يوماً؛ وغير المطابق يذهب لقائمة استثناءات مسمّاة لا لحساب «تحت التسوية».
2. مصدر واحد للحقيقة — سجل إيجاري لا جدول البيانات هو الذي يحدد هوية الوحدة وتواريخ العقد والإيجار.
3. منطق السقف بجانب الأرباح لا داخلها — شرائح المرسوم 43 (0/5/10/15/20%) ومرجع المؤشر الذكي 2026 على مستوى المجتمع الفرعي والتصنيف، مع إشعار 90 يوماً قبل الانتهاء. الأرباح تقول أي وحدة تريد رفعها، والسقف يقول أي وحدة تستطيع.

ماذا يتغيّر عملياً

• قرارات التجديد تتوقف عن كونها موحّدة: وحدة بهامش 72% وأخرى بـ31% لا تستحقان الخطاب نفسه.
• نزاع رسوم الخدمة يصبح مدعوماً بأربعة أرباع من الأرقام لكل وحدة.
• قرار البيع يأتي مبكراً: سنتان متتاليتان بصافي سالب إشارة تصفية.
• ملف النزاع يصبح استرجاعاً لا إعادة بناء.

بدون برنامج

جدول البيانات يكفي حتى نحو 20–30 وحدة: صف لكل وحدة لكل شهر، 12 عمود تكلفة ثابتة، قاعدة توزيع مكتوبة، ومطابقة بنكية شهرية. ينهار عند إضافة حساب بنكي ثانٍ أو مدير ثانٍ أو وحدات تجارية مسجَّلة لضريبة القيمة المضافة.

Rent360 يحسب هذه البنود لكل وحدة مع ربط سجلات الشيكات وإيجاري بالرمز نفسه (نحن نبني هذا المنتج، فخذ التحيّز بالحسبان). وهو غير مناسب لمالك لديه 3–8 وحدات بلا تعقيد رسوم خدمة، ولا للتأجير اليومي/السياحي، ولا لمن يريد نظاماً محاسبياً قانونياً كاملاً.

أسئلة شائعة

ما المقصود بالأرباح والخسائر لكل وحدة؟ بيان يُعدّ لكل وحدة مؤجَّرة على حدة: الدخل بعد الشغور ناقص كل التكاليف الموزّعة على تلك الوحدة.

كم تكلفة تسجيل إيجاري في 2026؟ 177.75 درهماً عبر مراكز الطباعة و220 درهماً عبر قناة أمين الخدمات العقارية (مراجعة سبتمبر 2026).

كم رسوم رفع دعوى في مركز فض المنازعات الإيجارية؟ 3.5% من الإيجار السنوي بحد أدنى 500 درهم وحد أقصى 20,000 درهم.

هل الشيك المرتجع جريمة؟ لا، منذ 2 يناير 2022 يُعامل كسند تنفيذي يتيح التنفيذ المباشر.

ما البند الأكثر نسياناً؟ مرافق فترة الشغور وعمولة إعادة التأجير.

--- المصادر: جداول رسوم إيجاري المنشورة من دائرة الأراضي والأملاك؛ رسوم مركز فض المنازعات الإيجارية؛ المرسوم رقم 43 لسنة 2013؛ تعديلات قانون المعاملات التجارية النافذة في 2 يناير 2022. مراجعة سبتمبر 2026.